FANGDONG
FANGDONG ｜ 房东俱乐会
撰文：司马柱 美编：小鹦 校对：大豆
01
生意难干，能降的成本只有房租
一个在英才街卖品牌电动车的朋友L，最近有点扛不住了。
开店两年，生意最好的时候，当属去年那场暴雨之后。
很多人的电动车遭到淘汰，尤其是杂牌或者拼装电动车，淹水后干脆换新的。这使得雅迪、爱玛、小牛等品牌电动车销量攀升。暴雨过后那几天，L最多一天卖出18辆电动车。
但是换车高峰期也就那一阵子，年底的时候，他店里的销量已经开始明显下滑，过了年至今不仅销量没有上升，还遭遇了一次疫情封店。
如今，L店里存了近20万的货，一周只能卖出三五辆车，上周更是连续四天销售挂零。
相比其他行业，L的电动车店算是受疫情影响较小的，但仍然感到压力巨大，L不得不盘算一下店里的缩支问题：
1、商铺上下两层140平米左右，房租一年13万，这是最大成本；
2、店里存货近20万，这算是流动资金，增加或减少都不解决问题；
3、雇了一个员工月薪3500，L看店还要带俩孩子，就一个员工已经没法再少了；
4、自己家庭开销也很难再降，天天守着店已经没有花钱的时间，开店两年时间基本没有外出游玩过。
在L的所有经营成本中，产品利润受厂家统一定价制约，现在能降的，恐怕只剩下房租了。
从开店至今，L的租金一直没动过，其他房东降价的时候L生意还行，没提这事；政府要求公家房子免租降租的时候，L也没摊上，他租的是私人商铺。
现在生意越来越难干，L准备找房东谈谈降租的问题。因为据L所知，曾经无比繁华的英才街，商铺租金普遍都在下调。
他听到最典型的案例是，“英才街有家商铺租金已经从34万降到了15万，还是没能租出去。”
具体是哪家商铺他不知道，只是听说。
02
有房东宁肯空租也要出售
英才街最核心的商业地段，当属国基大学城生活园区两侧，这是郑州北区最为繁华的一条商业街。
其商铺租金下滑的情况，与L的感受大体相同。
7月16日调研当天下午，从英才街黄河美邸小区向东，接连好几家门店的橱窗上都挂上了出租或者出售的牌子。
一家已经关停的服装店正在招租，房子约60平米左右，二房东报价1.2万/月。已经分割出了一个小吃窗口，如果带上小窗口月租金在2万/平。二房东直言：
“整条街你随便看，没有比我这个价格便宜的。”
该房东的判断与实际偏差不大，200元/平/月的租金确实算是该片区比较低的，但还是能找到更低的，有些商铺转让租金甚至低至100元/平/月。
一家在国基大学城生活园区里30平米的小吃店，位置不及英才街边，今年年初时对外转让月租金就只有3000元/平。
在招租的服装店西边，更靠近大学校门的位置，有一个约10平米、做烤串的小铺子也在转让，商户老板报价月租金6000元，没有转让费。
该商户老板表示她与房东的租约还有半年才到期，到期后可以与房东另签合同，租金可以直接和房东商量。目前她给出的报价，比之前和房东的租约便宜了近2000元/平。
当被问及“和房东签合同时万一再涨价咋办”时，该商户老板直言，
“现在疫情影响，房东也知道，他肯定不会涨价的。”
在英才街，房东降租已经成为普遍现象，但是还有更狠的房东，宁可空租也要出售。
烤串店向东不出20米，一家已经空租多时的商铺，门上就同时挂着出租和出售的牌子。
电话联系房东问商铺租金情况，房东反问的第一句是“你看的是哪个商铺？哪个路上的？”可见该房东手里不止一套商铺。
问清是英才街的这间商铺后，房东表示现在就是空着也不打算出租了，只考虑出售！134平米的商铺，单价3.3万！
逛完整条英才街，虽然未能找到传说中“租金34万降到15万还租不出去”的商铺，但是租金普遍下滑的事实却是可以肯定的。
03
冲击英才街的，不只是疫情
招租的老板们没有否认租金下滑的事实，却在极力掩盖一个真相：英才街的繁华早已不及从前。
当然，转租的老板是不会告诉你真相的，他们只会为下家描绘一个更美好的商业前景。
最常听到的几句话是：
1、下午人不多是因为天热，一到晚上还是走不动，学生多的很；
2、这片都是大学，疫情封校、学校放假影响并不大；
3、做小吃、卖衣服好得很，就算没学校，北边这一大片地方，人都会来这里。
事实究竟如何，其实早已写在转租店铺的大门上。
除了疫情影响之外，真正冲击这些临街实体店铺的因素还有很多：
1、社会消费低靡。房贷、车贷压力之下，又遇到收入锐减，不少人选择保守消费。
2、房租成本偏高。临街店铺的成本体系中，房租、人工、原材料是三座成本大山，只涨不跌。
3、电商冲击。电商、直播带货兴起后，实体店丧失了价格优势。英才街过度依赖大学生，而大学生群体却又是电商的主力客群。同时，疫情又加速了电商的崛起。
因高校园区兴起的商业街，又因疫情而萎缩。
疫情圈住了大学生，也圈住了大学周边的小商铺。
英才街并不是个例，在郑州其他大学城甚至全国各地的大学城，降租都已是普遍现象。甚至不仅仅是大学城周边的商业街，传统道路的临街店铺也在经历租金下滑的窘况。
04
郑州其他商业街，商铺租金如何？
除了大学城周边商铺租金下滑外，郑州商铺租金还有以下4个特点：
1、转让费逐渐降低或消失
玉凤路一家临街商铺，面积约270平米，老板原来做餐饮，装修齐全，要求转让费35万，结果一年多时间还是没能转出去。
“现在很多转租的商铺已经不再提转让费了，有转让费的房子我们都不接。”一位在郑州专做餐饮招商加盟运营的业内人士表示，“原来很多房东或者老板都是转租，后来转租变成直租，现在直接变成了出售。”
该业内人士认为，整体经济形势和疫情影响，不少投资客已经开始抛售商铺。
2、大型社区底商、临街商铺转租率高，租金下降幅度小
比如沈庄新城、锦艺国际华都、祭城等大型社区周边的临街商铺，人流量大，但是店铺换得也快。商户老板普遍认为：这些地方的租金有些虚高。
锦艺国际华都楼下底商，一间70平米左右的商铺月租金高达3.7万且租金坚挺；
祭城社区，118平米的临街商铺月租金从2.3万下降至2万，虽有小幅下降但依然抢手；
齐礼阎社区，一拖二层130平左右的商铺，月租金从去年1.2万，下降到9000左右。
3、新潮商业、特殊地段租金始终坚挺
新潮商业如花园路建业凯旋广场商业街，四五十平米商铺月租金高达2-3万；花园路正弘城负一层，月租金1500/平/月，20平米左右的商铺月租金高达3万，美食街商铺租金更高；
特殊地段如河医立交桥下商铺，80平米商铺租金月5200元 转让费10万；桥下美食城20多平米的铺子，靠外位置的月租金3万，靠里位置的月租金1万。
4、二七德化街、夜市街等传统商业街区租金下滑较大
二七德化街无限城临街拐角的商铺一年租金200万左右，空租多时；
德化地下街出口处临街商铺，目前房东报价月租金6万，去年这里月租金最少15万；
紫荆山路新世界百货后商业街，约8平米的店铺月租金4500，从去年720之后转租一直空租；约20平米的商铺从去年月租金1万左右，降至如今7000元左右。
05
再降租，房东也承受不起
社会上20%的人占有80%的社会财富，这样的二八定律在商铺投资领域同样适用。
从郑州目前的商铺市场情况而言，也许还会更加极端：能在商铺投资领域赚钱的人，恐怕连10%都不到。
这也意味着，郑州近几年投资商铺的大多数房东已经在赔钱，哪里还能承受再降租。
在三全路香山路北就有一家饭店，楼上楼下一共300多平米，最早是房东自己开店做餐饮，尝试了各种菜系生意一直不见起色，去年年初，房东以3万/月整体转租给他人。
“自己辛辛苦苦干一个月也是这么多，转给别人收房租也是这么多。何必折腾自己呢？”房东原本是想躺平，奈何接手的商户不让他躺平。
上个月，商户联系他想要再降降房租，被他直接拒绝了。“你生意不好干，我日子也难过啊。现在租金不够还贷的，我还要打一份工还房贷，你再降租我就得去打两份工。都体谅体谅吧。”
买商铺赚租金的时代已经过去，这和买房就能赚钱的时代已经过去，如出一辙。
郑州大多数商铺租金在下滑，空租率在上升，房东买了商铺后，至今能保住自己的生活已经跑赢了绝大多数人。
以下6组数据足以反映郑州商铺市场的投资处境：
1、降价：2022年上半年，郑州主城区商铺成交均价在12445元/平，较去年同期每平降了1508元；
2、降量：2022年上半年，郑州主城区商铺成交套数为1816套，较去年同期下降了1711套；
3、降租：从2021年到2022年上半年，郑州200元/平/月左右的临街商铺，租金已经普遍降至120-150元/平/月左右，个别冷门商业街租金降幅比例更大，超过50%。
4、空租、关停率高：中原区盛润锦绣城周边临街商铺空租率已经高达42%；蓝堡湾贵人街空租率高达15.6%；万达金街空租率高达30%；锦艺国际华都三期临街商铺空租率高达23%……
5、库存大：截至2022年5月底，郑州主城区商铺库存去化周期仍有129个月；
6、回报周期拉长：郑州商铺的投资回报率已经从高位的8-10%，降至4-6.6%左右。多数商铺的投资回报率在5-6%之间，回报周期较长。
租金下滑、空租率上升，商户想的是让房东降租，房东想的是怎么尽快卖掉商铺。
这个问题很大，关键还一时无解。咋整？
页面更新：07-10
